Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Наши контакты:

ул. Сомова, д. 11, оф. 42

Тел.: 8 (8152) 20 11 66

E-mail: info@svalliance.ru

Агентство Недвижимости
" С. В. Альянс "

Яндекс.Метрика

Официальный сайт агентства недвижимости "С.В.Альянс" Мурманск

Создание и поддержка сайта - MSWD

Как купить квартиру в Мурманске

Как купить квартиру в Мурманске

Опубликовано 19.11.2012

В данной статье рассматриваются основные этапы покупки квартиры, когда и на что обращать особое внимание, как решить вопрос с оплатой и т.д. Механизм сделки становится понятным по ходу чтения статьи.

В Мурманске ежедневно покупается и продается множество квартир, и в этом нет ничего сложного. Зная последовательность действий, Вы сможете сами купить квартиру в Мурманске, не прибегая к услугам агентств недвижимости или частных риэлторов.

При покупке квартиры необходимо четко представлять себе сам механизм перехода права собственности и денег. В настоящее время многие люди при покупке, как, впрочем, и при продаже, квартиры прибегают к услугам риэлторов. Опытные риэлторы обеспечивают юридическую чистоту сделки, безопасную передачу денег от покупателя продавцу, а также могут существенно упростить и ускорить процесс получения документов, если какие-либо потребуются. В любом случае, даже пользуясь услугами агентств недвижимости и частных риэлторов, Вы должны четко представлять себе последовательность действий при покупке квартиры и сам механизм совершения сделки.

 

Рассмотрим этапы покупки квартиры:

  1. Формулируем требования к новой квартире.
  2. Решаем финансовый вопрос.
  3. Находим подходящие предложения.
  4. Смотрим понравившуюся квартиру.
  5. Проверяем документы.
  6. Вносим задаток и подписываем предварительный договор купли-продажи.
  7. Подписываем договор купли-продажи и решаем вопрос оплаты.
  8. Регистрируем договор купли-продажи в ЕГРП и подписываем акт приемки-передачи квартиры.
  9. Въезжаем в новую квартиру.

1. Формулируем требования к новой квартире.

Смена места жительства - дорогой и долгий процесс: чего только стоит переезд из старой квартиры в новую! Но если бы только переезд представлял трудность. Для того, чтобы законно расстаться со старой, или купить новую квартиру, требуется собрать кучу бумаг и потратить достаточно времени. Поэтому важно четко знать, какую квартиру Вы хотите, чтобы через несколько месяцев не оказалось, что жить там совершенно невыносимо и надо начинать процесс поиска жилья сначала. Возьмите листок бумаги и напишите основные требования к Вашей новой квартире. Помимо количества комнат и всего прочего, определитесь также и с предполагаемой инфраструктурой того места, в котором будет расположена Ваша идеальная квартира. Наличие детских садов, школ, больниц, магазинов, автостоянок, остановок общественного транспорта, близость к дороге - все это должно быть определено заранее. В общем, постарайтесь учесть все, что Вам кажется важным, что обязательно должно быть, а чем можно поступиться. Чем точнее Вы сформулируете требования, тем эффективнее сможете осуществить дальнейший поиск квартиры, поскольку не будете путаться во множестве предложений на рынке, а сразу отсеете неподходящие. Да и разговаривать в продавцом или риэлтором проще, когда Вы знаете, что хотите.

2. Решаем финансовый вопрос.

Для большинства людей это самый важный пункт во всей затее с покупкой квартиры. Тут вариантов немного: деньги у Вас есть; денег у Вас нет, но Вы знаете, где их взять; денег у Вас нет, и Вы понятия не имеете, где их взять. Первый и второй вариант в пояснениях не нуждаются. Если денег нет и Вы не ожидаете в скором времени крупно разбогатеть, то выход один - взять ипотеку.

3. Находим подходящие предложения.

Предложений по продаже жилья очень много и выбор очень широкий. Чтобы не потеряться среди этого множества вариантов, важно знать, какой должна быть Ваша будущая квартира. Четко сформулировав требования, Вы сможете выполнить поиск гораздо эффективнее. Однако, проблема выбора не единственная, и с ней тесно связан вопрос цены недвижимости. Две похожие друг на друга квартиры могут значительно различаться в цене из-за того, что хозяева по-разному оценивают свое имущество. Для того, чтобы более или менее объективно определить цену, проанализируйте рынок. Найдите несколько похожих квартир, удовлетворяющих Вашим требованиям, и сравните цены между собой. Если квартиры действительно похожи, то особой разницы быть не должно. Если же различия достаточно большие, то либо квартиры в чем-то существенно различаются, либо кто-то из хозяев завышает/занижает цену. Учитывайте также, что многие владельцы изначально несколько завышают цену, чтобы оставить возможность для торга с покупателем. Не стесняйтесь торговаться, найдите слабые стороны квартиры и укажите на них продавцу, и Вам удастся снизить цену, если замечания будут объективными.

Вообще, процесс поиска подходящих предложений не удается формализовать, то есть невозможно сказать: "Делай так-то и найдешь то, что тебе нужно!". Результат поиска зависит от настойчивости, интуиции и опыта того, кто ищет. Вооружитесь терпением и четко сформулируйте для себя, что Вы хотите найти. Кто ищет - тот найдет!

4. Смотрим понравившуюся квартиру.

Если Вы нашли подходящее предложение, то следующим этапом является личная встреча с продавцом и осмотр квартиры. В объявлении о продаже могло значиться все, что угодно, но на деле квартира может оказаться не такой замечательной. Осмотр - один из важнейших этапов, поэтому отнеситесь к нему серьезно. Не следует одному ехать на встречу с хозяином, потому что он Вам совсем не знаком, а его намерения могут далеко не законопослушными. Возьмите с собой кого-то из членов семьи или одного из своих друзей. Это придаст Вам уверенности в действиях и в словах.  Сообщите кому-нибудь из родственников или друзей, что Вы отправляетесь смотреть квартиру, и где она находится. Не удивляйтесь, если хозяин будет также не один, потому что и он не знает Вас, и имеет все основания для подозрительности. Вообще, лучше перестраховаться, чем попасть в неприятную историю.

По дороге осмотритесь вокруг, оцените окрестности, в которых расположена квартира. Если Вы поедете на встречу общественным транспортом, приблизительно оцените путь от остановки до дома, в котором расположена квартира. Естественно, что чем ближе от остановки до Вашего возможного нового жилища, тем лучше. Однако, близость большой дороги к дому может раздражать и создавать в квартире излишний шум и пыль. Обратите внимание на экологическую ситуацию в микрорайоне, наличие/отсутствие магазинов, школ, больниц и т.д. Наличие зеленых насаждений вокруг дома приветствуется. Постарайтесь отметить, что Вам нравится, а что - нет. Оценивайте все с учетом того, что если Вы купите эту квартиру, то Вы будете жить в ней не один год. При подходе к дому посмотрите на адрес дома и на адреса домов, расположенных рядом. Бывали случаи мошенничества, когда преступники продавали вовсе не ту квартиру, которая значилась в документах!

Вот Вы подошли к дому и стоите перед дверью подъезда. Входя в дом, осмотрите состояние самого подъезда и чистоту лестничных клеток. Принюхайтесь! Часто в домах с мусоропроводом запах мусора очень устойчиво присутствует в подъезде и даже в квартирах. Не постесняйтесь позвонить к соседям и и приглядеться к ним. Если дверь Вам откроет нетрезвая личность в майке-алкоголичке и трико с пузырями на коленях, а хозяин будет уверять, что соседи просто золото, то Вы сможете аргументированно ему возразить. Это, кстати, поможет Вам снизить цену на квартиру в случае, если соседи окажутся несколько проблемными.

При встрече с самим хозяином обратите на него особое внимание. Поведение и внешность человека говорит о многом, хотя не всегда можно сделать правильные выводы о человеке только по этим двум признакам. Зачастую мошенники производят впечатление честных и порядочных людей. Не стесняйтесь спросить, почему хозяева решили продать квартиру. Если от Вас скроют причину, это должно Вас насторожить. Вы - покупатель, и имеете право знать причину продажи Вашей будущей собственности.

При осмотре квартиры обратите внимание на состояние ремонта, сантехники, электроприборов, окон, дверей, батарей отопления, толщину и качество стен. Спросите, что продавец заберет и что оставит в квартире будущим хозяевам. Посмотрите из окна, выйдите на балкон и посмотрите вниз и по сторонам. Хороший вид из окна также немаловажен и влияет на цену квартиры. При осмотре ванной комнаты обратите внимание на то, как работает вентиляция. Если в ванной запах сырости и в углах под потолком стены темнее, чем в остальных местах, значит вентиляция работает плохо или не работает вовсе. Если квартира расположена на первом этаже, следует также обратить внимание на влажность внутри всей квартиры. Часто в подвалах домов протекают трубы с горячей водой или трубы системы отопления, и в квартирах первых этажей влажность сильно повышена. Если квартира находится на последнем этаже, следует обращать внимание на состояние стен и обоев под потолком во всех комнатах. Возможно, крыша над этой квартирой неисправна, и тогда Вы можете обнаружить потеки от воды, протекающей весной во время таяния снега или во время сильного дождя. Разумеется, если продавец сделал ремонт перед продажей, то Вы ничего такого не увидите. Толщина стен также немаловажный фактор при выборе квартиры. В домах с тонкими стенами, как правило, зимой холодно, а в дождливое время года - сыро.

Осматривая квартиру, отмечайте ее достоинства и недостатки и записывайте их на бумагу. Это поможет Вам ничего не упустить и в случае торга сильнее снизить цену.

5. Проверяем документы.

Проверка документов - это краеугольный камень всего процесса купли-продажи недвижимости. От полноты собранного пакета документов и его юридической чистоты зависит скорость совершения сделки, и ее чистота и законность.

При проверке документов обратите внимание на паспорт продавца, не стесняйтесь приглядеться к фото в паспорте и к человеку перед Вами. Один из распространенных видов мошенничества, когда в паспорте владельца недвижимости переклеивают фотографию, и продает квартиру не ее владелец, а совершенно посторонний человек. Естественно, что сделки, совершенные по такой схеме, любой суд признает недействительными. Также распространено собирание одного паспорта из нескольких с целью подделки, например, прописки. Также возможно подделывание самих штампов о регистрации.

Если у Вас есть подозрения и сомнения насчет личности продавца, то Вы можете попросить его предоставить Вам справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Если продавец ссылается на отсутствие времени для оформления таких справок, Вы можете взять у него доверенность и сами оформить их.

Всегда требуйте от продавца предъявления оригиналов документов, но никак не ксерокопий.

Если перед вами не сам продавец, а его доверенное лицо, то здесь необходимо удвоить внимательность, а лучше вообще не совершать никаких сделок, когда вместо собственника его интересы представляет доверенное лицо. Если же Вы все-таки решились на подобное, то лучше всего лично встретиться с собственником квартиры и переговорить с ним о его желании продать квартиру. Хотя лучше всего найти другой вариант, где собственник квартиры сам является ее продавцом.

6. Вносим задаток и подписываем предварительный договор купли-продажи.

После принятия решения о покупке квартиры, необходимо составить предварительный договор купли-продажи квартиры. Риэлторы называют его ПДКП по первым буквам словосочетания "предварительный договор купли-продажи". Также на данном этапе вносится задаток, который показывает, что Вы действительно хотите купить квартиру и не откажетесь от сделки в последний момент. Размер задатка может быть разным, но обычно не превышает 30 000 рублей или 5% от общей стоимости квартиры. Помните, что если после внесения задатка и подписания предварительного договора купли-продажи Вы откажетесь от сделки, то задаток остается у продавца. Если же откажется продавец, то он должен возместить задаток в двойном размере. Разумеется, это должно быть прописано в ПДКП. Для составления ПДКП и его подписания крайне желательно нанять нотариуса, который будет следить за юридической стороной сделки.
После подписания ПДКП Вы передаете продавцу задаток в размере, установленном договором.

7. Подписываем договор купли-продажи и решаем вопрос оплаты.

Когда все готово, можно подписать основной договор купли-продажи (ДКП). Его составление крайне желательно поручить нотариусу. Присутствие нотариуса при подписании договора Вами и продавцом также очень желательно. С 31 января 1998 года договоры купли-продажи квартиры могут совершаться в простой письменной форме и не удостоверяться нотариально. Но существуют схемы мошенничества, которые пользуются этим. Например, покупатель и продавец достигли согласия, обсудили все вопросы и заключили договор купли-продажи в письменной форме без привлечения нотариуса. Затем стороны зарегистрировали договор в органах юстиции, и продавец получил деньги, а покупатель - квартиру. Но затем продавец обратился в суд с просьбой признать договор недействительным и заявил, что договор был подписан им в состоянии опьянения, когда он не контролировал свои действия и подписал какой-то клочок бумаги, думая, что кто-то попросил у него номер телефона и его полное имя. Продавец также может сказать, что подписал договор под угрозой со стороны покупателя. В такой ситуации у покупателя нет никаких доказательств против доводов продавца. Суд может признать договор недействительным и постановить продавца вернуть деньги в количестве, указанном в договоре (а как правило сумма там значительно меньше фактической), покупателю, а покупателя - вернуть квартиру продавцу. Таким образом, продавец остается с квартирой и с частью денег покупателя, а покупатель без квартиры и части своих денег.

Таким образом, лучше всего привлечь нотариуса, который проследит за соблюдением юридической чистоты сделки. Если продавец не желает подписывать договор в присутствии нотариуса, можно смело отказываться от сделки, потому что иначе можно оказаться и без денег, и без квартиры.

Вопрос оплаты также немаловажен, поскольку речь идет о крупных суммах. Банки, поняв, что при операциях с недвижимостью обе стороны (продавец и покупатель) хотят иметь безопасный и надежный способ оплаты, стали предоставлять в аренду индивидуальные сейфовые ячейки. Сейфовая ячейка - это расположенный на территории банка небольшой сейф, который арендуется у банка на определенный срок. Самое важное то, что в договоре аренды сейфовой ячейки можно оговорить, кто и при каких условиях может открыть ячейку. При покупке-продаже недвижимости чаще всего необходимым условием для открытия ячейки является зарегистрированный в органах юстиции договор купли-продажи квартиры. Таким образом, продавец гарантированно получит свои деньги, только когда Вы станете полноправным хозяином квартиры. После оформления договора аренды ячейки в банке Вы закладываете в нее в присутствии продавца остаток денег за квартиру.

8. Регистрируем договор купли-продажи в ЕГРП и подписываем акт приемки-передачи квартиры.

После подписания договора купли-продажи и аренды сейфовой ячейки, продавец и покупатель должны поехать в Федеральную службу государственной регистрации прав и отдать договор и другие необходимые документы для регистрации договора купли-продажи. После того, как все необходимые документы отданы регистратору, обе стороны получают расписку, в которой указано, какие документы были приняты. После государственной регистрации договора, Вам, как покупателю квартиры, будет выдан оригинал договора купли-продажи с регистрационными отметками и свидетельство о государственной регистрации права на утвержденном бланке. С этого момента Вы становитесь законным собственником квартиры.
В принципе, больше никаких документов не требуется, но на практике подписывается также еще акт приемки-передачи квартиры. В акте указывается, что продавец передал, а покупатель принял квартиру в надлежащем состоянии и без долгов по коммунальным платежам. Также в акте прописывается, что покупатель передал деньги продавцу в должном количество, что покупатель и продавец не имеют друг к другу никаких претензий, и что продавец передал покупателю ключи от квартиры. Данный акт может быть составлен в произвольной форме и подписываться только покупателем и продавцом. Нигде заверять данный документ не требуется.

9. Въезжаем в новую квартиру.

Вот теперь Вы можете въехать в новую квартиру как полноправный хозяин, и начинать думать о расстановке мебели, ремонте и прочих вещах. Поздравляем!

Помните, что в данной статье представлены основные этапы при покупке квартиры. В каждом конкретном случае могут быть свои нюансы, на описание которых ушел бы не один месяц, поэтому при покупке квартиры тщательно анализируйте ситуацию, и в случае неуверенности посоветуйтесь с опытным юристом. Агентство недвижимости "С.В.Альянс" Вам всегда поможет.